아들이 번 돈 1000만원으로 서울에 집 샀다
이야기 형식으로 되어 있어 읽기 편했다. 근데도 그 가운데 필자의 경험이 잘 녹아 있어 매우 유익했음
집이 중요하다. 어떻게 집을 살 것인가? 집값은 말도 안되게 비싼데 말이다.
집을 살 수 있는 방법 두 가지
첫째, 지금 당장 내가 살 수 있는 집을 알아봐야 한다. “내 능력으로” 살 수 있는 집 말이다.
. 많은 사람들이 돈을 모은 후에 집을 알아본다고 하지만, 현재 능력으로 살 수 있는 집을 알아본 후에 돈을 모아야 한다.
둘째, 비싼 집은 내 능력을 키운 뒤에 살 수 있다. 내가 산 집이 초라하더라도 눈치를 볼 필요가 없다.
집이 아니라 집에 딸린 땅을 사는 것.
좋은 땅은 서울에 있다. 서울 땅이 좋은 이유는 사람들이 모이기 때문이다. 왜 모이는가? 일자리가 많기 때문이다.
.1000만원을 모으고, 부동산 경매를 한다.
왜 적은 돈으로 땅을 사려면 경매를 해야 하는가? 1.부동산 중개업소를 통해 1000만원으로 살 수 있는 집은 2800만원 정도. 대출이 60% 정도 나오기 때문. 하지만 경매에선, 떨어진 가격의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 서울엔 2800만원짜리 집이 없다. 그러나 경매를 이용하면 7천짜리 집이 유찰되어 가격이 내려가 4천이 되고, 그 가격의 80%가 대출이 나오므로, 내 돈은 1000만원이면 가능하다.
.월급과 월세/ 흔히 월급이 안정적이라고 생각하는 경향이 있다. 임차인에게서 발생하는 문제는 높은 확률로 월급쟁이에게 똑같이 발생한다.
적은 돈으로 집을 사는 게 가능한 이유: 대출 때문이다
집값: 1억 / 유찰: 8천 / 구매가격: 8천 / 대출 금액: 6400(80%)
대출이 많이 나오는 것처럼 보이는 이유: 일반적인 1억짜리 집은 대출이 6천정도 나온다. 근데 이걸 경매를 통해 유찰된 가격으로 싸게 대출받으면, 마찬가지로 6천정도 대출이 나온다. 그러니까 집을 싸게 사서 대출이 많이 나오는 것처럼 보이는거. 제2금융권 경매낙찰잔금대출 이란 게 있는데, 여기서 부동산 경매의 대출을 받을 수 있다. 대신 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 대출이 나온다.+ 전문 은행, 단위농협, 새마을금고, 수협 등에서 대출받는다.
.돈도 모이면 썩는다. 값어치가 계속 떨어진다. 돈을 가장 많이 쌓아두는 곳은 은행이다. 은행이 그 돈을 계속 쌓아두기만 한다면 망할 것이다.
. 돈을 사용하는 가장 좋은 방법은 에나 지금이나 땅을 사는 것이다. 땅을 차지한 사람은 안정된 삶을 살았다.
.빚을 얻어서 이자로 내는 돈보다 더 많은 돈을 벌 수 있다면 그 빚은 꼭 친구로 만들어라.
..돈되는 집을 고르는 법/ 물건을’ 많이 ‘보면 된다. 돈이 되는 집과 가족이 살 집은 완전히 다르게 접근해야 한다. 경매로 지하 빌라를 사려는 사람은 없다. 이유: 집은 이래야 해, 어떻게 이런 곳에서 살아? 이런 생각으로 집을 보기 때문이다. 사과장수는 천원짜리 사과와 만원 짜리 사과를 판다. 돈 되는 사과 = 만원 짜리 사과를 7천원에 떼 와서 팔면 돈이 된다. 천원짜리도 500원에 사서 팔면 돈이 된다. @결국, 가치보다 싸게 사서 팔면 된다는 이야기. 필요한 건 그 가치를 보는 눈이고, 이 눈은 물건을 많이 봐야 생긴다는 말!
.돈 되는 집을 고르는 법
1. 가진 돈을 확인해라/
가진 돈: 1000만원
경매로 살 수 있는 집: 4000만원(약 4배)
감정가: 약 6000만원 (경매로 집을 사면 감정가보다 약 30%정도 싸게 집을 살 수 있다.)
대출 가용금: 3200만원
세금/명도/수리비 : 160만원.
경매 물건을 검색할 때는5천 이하의 물건을 검색한다. 왜냐면 이 물건들이 유찰되었을 때 4천만원 이하로 떨어지기 때문. 그러나 서울엔 그런 물건이 거의 없다. 그러므로 1억 이하의 물건을 검색하고, 계속 유찰되는 물건을 주시해야 한다.
검색조건: 1. 주소 선택은 서울로, 그다음은 인천으로
2. 물건 종류: 다세대주택(빌라)
3. 감정가격: 5천~1억
4. 최저가격은 4천에서 시작해 1000만원씩 올리면서 검색한다.
2. 내가 사는 집과 비교해라.
돈이 되는 집의 조건은, 내가 사는 집과 비교하면 알 수 있다.
살기 편한 집의 조건들: 주변에 일자리가 많은가?(직장)
주변에 지하철역이나 버스정류장이 있는가?(교통) 물건을 살 수 있는 장소가 주변에 있는가?(쇼핑) 주변에 학교가 있는가? (교육)
시세조사하는 방법
감정가에 속지 말라. 정말 좋은 물건은 감정가보다 높은 금액에 낙차되며, 대부분은 감정가보다 낮은 가격에 낙찰된다. 가격은 고정되어 있지 않고 움직인다.
예시: 감정가 1억의 집을 4천에 사면 이득인가? 그 집을 다시 1억에 팔 수 있으면 이득이 맞다. 근데 그럴 일이 없음.
실제 가치를 어림하는 방법: 비슷한 조건의 집을 사려면 얼마가 있어야 하는지 알아보기.
30군데 이상 부동산에 전화를 해서 더 많은 정보를 얻어야 한다. 시세조사는 많이 할수록 좋다. 내가 고른 집이 얼마에 거래되는지를 알아야 한다.
경매에서 낙찰 가격 정하는 법
경매를 시작하는 사람의 오류
1. 낙찰가를 낮게 써서 계속 패찰한다.
2. 계속 패찰하다보니 너무 비싼 가격에 입찰한다.
경매의 기준: 나 자신에게 중심을 둬야 한다.
. 돈이 되는 물건을 시세 조사했을 때, 내가 정한 가격은 얼마인가? – 1억원이라고 가정하자
. 그럼, 1억의 집을 낙찰받아서 얼마의 수익을 내고 싶은가?
2천의 수익을 내고 싶다면 8천이 된다.
물건 값을 스스로 정하고, 최소한 얼마의 이익을 챙길 건지 정확히 정하면 입찰 가격은 자동으로 나온다. + 날씨, 물건을 조사하는 사람 등을 고려
5평 이상의 대지권을 가진 집들은 재개발 시 아파트 분양권이 주어진다. 준공업지역은 일반 주거지역보다 건물을 높게 지을 수 있다.
.임대가 잘 나가는 집을 알아보는 방법
1. 지금 내가 낙찰받으려는 집에 사람이 살고 있는지를 확인한다.
세입자가 살고 있다 = 살고 싶은 집이다.
2. 주변에 비슷한 조건의 빈집이 있는지 확인한다.
주변의 빈집이 많다면 조심해야 한다. 옆 빌라에 가서 초인종을 눌러 확인하는 것. 살기에 어떤지를 물어봐라. 집이 비어있으면 우편물을 확인해 봐라. 전기계량기도 확인해 봐라. 밤에 창문을 확인해 봐라. @ 결국 사람이 살고 있는 지는 중요한 요소가 된다.
3. 부동산에 물어봐라. 방 2개, 반지하, 월세를 얻으려고 한다고 전화하면 매물의 유무를 알려 준다. 매물이 없으면, 빌라가 없는 건지, 빈집이 없는 건지를 물어봐라.
내가 살 집과 비슷한 조건의 월세 매물이 많이 나와 있다면, 월세 들어올 사람이 별로 없다고 봐야 한다. 물건을 찾는 사람이 많은 상황이 좋은 상황이다.
.최소 30군데 이상 부동산에 전화를 해서 월세를 놓아라.
.주거 지역보다 준공업 지역은 용적률이 높다. 재개발로 아파트를 짓는다면 주거지역보다 2배가 넘는 이득을 볼 수 있고, 따라서 개발사들이 눈독을 들이고 있던 지역이었다.
.8년간 나는 경매와 함께 생활비를 벌기 위한 일을 계속했고 그 일로 종잣돈도 모아야 했다.
.땅이 돈이 된다는 사실은 많은 사람들이 안다. 그러나 실제로 땅을 사는 사람은 많지 않다. 이유는?
1. 땅은 돈을 많이 줘야 살 수 있기 때문이다.
돈을 많이 벌고 땅을 살 생각 하지 말고, 적은 돈으로도 땅을 사야 한다. 서울에 있는 작은 집을 사야 한다.
2. 땅은 수익이 나려면 시간이 많이 걸린다.
짧은 시간에 땅으로 돈을 버는 방법: 매매와 개발이 자주 일어나는 지역의 땅을 사라. 대도시의 땅, 서울의 땅을 사라.
3. 어떤 땅이 좋은지 모른다.
서울땅은 비싸고, 이미 소유자가 있다. 그러나 적은 돈으로 살 수 있는 서울 땅은 어디인가? 부동산 경매를 해서 서울에 있는 대지권을 산다.
책의 두번째 파트는 작가의 아버지로서의 이야기를 담고 있습니다. 아직 가장이 되어보진 못했으나, 그 무게를 어렴풋이 느낄 수 있었습니다. 어려웠던 유년 시절, 늦은 나이에 돈을 벌어야 한다고 다짐한 계기,
.신도시가 입주하기 시작하면 2~3년 후부터 경매 물건들이 나오기 시작한다. 대출받아서 분양을 받았다가 이자를 갚지 못해서 매물이 나오는 경우가 많기 때문이다. 이런 아파트를 경매로 낙찰받으면 분양가보다 훨씬 싸게 살 수 있어 수익이 크다.
. 세를 놓을 수 있을 때 발생할 수 있는 손해상황:
1. 명도가 길어진다. 이자는 나가는데 월세가 안 들어오는 상황
2. 수리비가 늘어난다.
3. 월세를 안낸다(이를 막기 위해 보증금을 월세의 10배 이상 꼭 받아야 한다.)
.1. 지금도 부동산 경매로 싸게 살 수 있는 집들이 서울에 있다.
2. 그런 집은 사람들이 사려고 하지 않는 집이다.
3. 나는 돈이 없어서 그런 집을 샀다
.경매 물건을 검색할 때는 3단계로 봐야 한다.
1. 몇 가지 포인트를 갖고 빨리 본다. 1개 물건을 보는 시간이 20초가 넘으면 안된다.
2. 1단계에서 찾은 괜찮은 물건을 보며 매각물건명세서를 보고 지도를 세세히 확인한다.
3. 2단계에서 좋다고 판단된 물건의 모든 서류를 살핀다.
1. 검색을 하는 시점으로부터 몇 년 전에 나온 물건인지는 알아야 한다. 좋은 물건은 빨리 낙찰된다. 문제가 있는 물건은 오래돼도 낙찰되지 않는다.(문제를 해결하면 대박이 터질 수도 있긴 하다.)
2. 위치는? 학교, 역세권, 등등. 재개발이 무산된 지역은 다음 재개발에서 우선시되는 지역이 된다.
3. 매각일은?
4. 건물 층수는? – 지하 물건이 훨씬 싸다.
. 누가 봐도 좋은 물건을 싸게 낙찰받고 싶어하면 돈을 벌 수 없다. 5억짜리 아파트를 2천만원 싸게 사기 /5억짜리 ‘땅’을 반값에 사기 – 후자의 마음가짐을 가져야 한다.
결국 땅을 산다는 마음을 가져야 한다. 지상 빌라와 지하 빌라는 대지 지분이 같다. 같은 땅을 지하라는 이유로 싸게 사는 것
5. 대지권은? – 아파트와 빌라 같은 공동주택은 등기부등본에 건물과 대지권이 명시되어 있음. 단독주택은 땅의 면적과 위치가 표기되지만, 공동주택은 면적은 표기 되어도, 위치는 표기할 수 없기 때문에 대지권이라고 표현한다. 대지권이 높을 수록 재개발이 진행될 때 분양권의 유무가 갈린다.
6. 건물 용도는?
상가로 지어진 건물을 원룸으로 사용해도 되는가? 위반건축물은 이행강제금을 물어야 한다. 임대는 무조건 들어온다. 주변에 지하방 공실이 없다면(지하임에도 사람들이 살고 싶어하는 집이라면). 또한, 벌금보다 이익금이 훨씬 크면 벌금을 내도 무방하다.
7. 감정가는? 감정가 대비 최저가의 가격이 낮으면 낮을수록 좋은 물건으로 취급하나, 이것은 오류다. 현장에서 시세를 알아보면 감정가와 확연히 다른 경우가 많다. 이전 매매 결과가 감정 가격의 근거가 된다.(시세)또한, 부동산은 정책에 민감하다. 또, 경매는 시작할 때 감정가를 매긴다. 근데 매각 기일은 경매 시작일부터 꽤 오래 차이가 나는 경우가 대부분. 감정가는 그리 중요한 요소가 아니다.
8. 최저가는?
서울에서 매각이 되지 않은 물건의 유찰 가격은 매번 20%씩 떨어진다. 경기/인천은 매번 30%씩 떨어진다. 감정가에 비해 너무 싸보이면 안 좋은 점들이 점점 좋게 보이는데, 가장 조심해야 하는 순간이다.
빌라는 사는 시점부터 가격이 떨어진다. 집값은 없는 셈치고, 거기에 딸린 땅 값을 생각해야 한다.
권리분석- 경매 시 위험요소 분석
1. 위반건축물. 상가인데 원룸으로 쓰고 있다든지, 이런 것들
해결법 1. 위반 내용을 원상복구 시킨다. 이 경우 얼마가 드는지 알아볼 것
해결법 2. 이행강제금을 그냥 낸다. 벌금이 수익보다 적다면 그냥 내도 된다.
구청에 전화하거나, 주변 부동산 사장님께 물어봐서 비용을 알아본다.
2. 대항력
임차인이 계약 당시에 전 주인에게 준 보증금을 낙찰자가 변상해야 하는 경우가 있다. 전주인이 보증금을 갚을 능력이 되지 않는 경우
주택 임대차 보호법- 임차인이 전입신고를 한 날짜가 경매로 진행되는 말소기준권리(매수인이 대금 납부를 하면 모든 권리가 소멸되는 것. 저당권,근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등 여섯 가지 권리 중 가장 빠른 권리가 말소기준권리다.) 보다 빠르면 대항력을 갖는다는 내용이다. 대항력= 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 힘을 법적으로 보장한 것. 전세입자가 이사를 올 때 등기부등본을 확인해서 대출이나 다른 권리관계가 없다는 사실을 확인하고 전입신고를 했다면 그 이후에 일어난 대출이나 권리관계에 상관없이 ‘대항력’을 갖는다. 그 집이 경매로 넘어가 누군가에게 낙찰을 받으면 대항력을 갖고, 전세금을 받기 전까지 집을 넘겨주지 않아도 된다.
이런 경우 어떻게 해야 하는가? 싼 집을 찾으려고 했다가 전세금을 물어줘야 될 판이다. 벗어날 수 있는 방법을 찾아보자.
주택 임대차 보호법에는 소액임차인의 최우선변제권이라는 제도가 있다. 소액임차인은, 소액으로 전세나 월세를 사는 사람. 국가는 일정 금액 이하로 보증금을 내고 사는 소액임차인을 보호하고 있음. 소액임차인들이 거주하는 집이 경매를 당해 피해를 입으면, 이들은 최우선으로 보증금을 돌려받는 ‘최우선변제권’을 갖는다.
내가 고른 물건에 있는 임차인이 대항력을 갖고 있다고 하자. 그러나 이 임차인이 소액임차인에 해당하면 최우선변제금을 받을 수도 있기 때문에 내가 책임질 돈이 없을 수도 있다.
소액 임차인표와 임차인 현황표, 예상배당표를 참조해서 다음 설명을 읽어보자.
임차인의 전입 일자가 09.02.25/ 말소기준권리 날짜: 09.04.30 보다 빠르기 때문에 대항력을 갖는다. 보증금은 3500만원 – 그리고 소액 임차인에 해당되는지 확인. 최우선 변제금을 확인해보니 2000만원이다. 결국 1500만원으 내가 내줘야 하는데, 여기서 배당을 확인해 보자. 배당은 낙찰 금액을 나눠주는 일이다. 법원이 권리관계를 따져서 순서대로 나눠준다. 이때 임차인이 배당 순서가 빠르면 최우선변제금에 더해 나머지 금액도 받을 수도 있음. 배당 순서는 확정일자에 따라 달라진다. 등기부등본에 기재돼 있는 권리를 빠른 날짜순으로 배당한다. 확정일자는 등기부등본에 표시되어 있지 않아도 날짜를 인정해준다. 즉, 이 임차인의 확정일자는 09.02.25이다. 등기부등본 순서 중 가장 빠른 권리가 09.04.30이다. 임차인의 배당 순위가 최우선이기에, 나머지 보증금도 받을 수 있다. 여기서 복병은, 세금이다. 세금은 제일 먼저 국가에서 떼간다. 세금이 얼마나 되는지 확인하자.
이제 직접 임장을 간다. 사람이 살고 있는지, 확인
1. 부동산에 물어본다. 지하에 임차인들이 잘 들어오는지
2. 옆집에 사람이 사는지 확인한다.
땅을 사는 것이지만 임대료도 꼭 받아야 한다. 대출이자를 갚고 최소 10만원이라도 챙겨서 생활비에 보태야 한다.
작가의 경우, 이 사람을 만나러 갔을 때 녹음을 했는데, 최우선변제금만 받아도 좋다는 이야기를 들었음. 최악의 상황을 상상해 보고, 할만하다고 느낌
명도
토지나 건물, 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것. 법문에는 인도로 나옴
이 때 싸움이 생길 소지가 많다. ㅇ거주자들은 신경이 예민해져 있고, 낙찰자는 원하는 집을 사서 기분이 좋다. 빨리 돈을 벌고 싶어한다. 그래서 싸움이 많이 일어난다.
해결법 1. 나는 이 물건을 법원에서 샀다. 문제가 생기면 법원이랑 이야기해야 한다. 그 임차인과 싸울 이유는 없다. 대화가 통하지 않는 사람이라면 그냥 돌아오면 된다.
법원은 이런 상황에 대한 준비(강제집행)를 해 놨음. 명도를 하는 거주자와 대화가 되지 않거나, 이사비를 터무니없이 많이 요구하거나, 비워주지 않는다거나, 연락을 피하고 만나주지 않으면 법원과 이야기하면 된다.
해결법 2.경매를 당한 사람은 매우 불안해한다. 절대 감정을 건드리지 마라. 정상적인 대화를 기대하지 말고, 상황을 파악하러 가는 것을 목적으로 삼는다.
명도를 법원에 맡기면, 강제집행이 이뤄지고, 약 6개월의 시간이 걸린다. 이 시간 동안 이자는 고스란히 빠져나간다. 또, 비용도 만만치 않게 든다. 강제집행비를 낼 바에 돈이 없는 거주자에게 이사비라도 보태 주는 게 더 이득일 수도 있다. 혹은, 어차피 강제집행을 하면 6개월 정도가 걸리는데 그 시간만이라도 편하게 있으라고 말해준다.
이렇게, 시간과 돈을 선물할 여유를 갖고 거주자를 만나러 가는 게 최선의 방법이다.
+소액임차인이 최우선변제금을 법원에서 받기 위해서는 낙찰자의 도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서가 필요.
수리
수리는 최소한 10군데 이상의 견적을 받아야 한다. 작은 집을 수리하는 사람들은 제대로 된 견적서를 보내주지 않는다.전문적으로 하는 곳은 제대로 된 견적서를 보내주지만, 단가가 높다. 싼 곳의 사람들은 대충 하면 된다고 이야기함
수리를 값싸게 하는 노하우는 이렇다.
1. 견적서를 꼼꼼하게 보내주는 집과 통화를 하면서 세부 사항을 하나하나 질문하고, 어떤 공사를 하고, 어떤 재료가 들어가며, 얼마나 걸리는지, 인건비가 얼마인지를 확인한다. 내가 이 공정을 하는 이유와 효과를 이해할 때까지 물어본다.
2. 나머지 간단한 견적서를 보내주는 업체와 통화한다. 꼼꼼한 견적서와 비교해서, 빠진 내용이 있으면 이런 공정을 해야 하지 않는가? 하고 묻는다. 대답을 우물쭈물 하는 사람도 있고, 안해도 된다고 우기는 사람도 있고, 설명을 일사천리로 하는 사람들도 있다. 설명을 잘하는 사람이 대부분 옳다(고 작가가 말했다)
견적서를 정확하게 보낸 사람은 모든 공정을 매뉴얼대로 한다. 견적서를 대강 해서 보낸 사람은 실력이 보통이거나, 실력이 좋은 사람 둘 중 하나다.
실력이 좋은 사람은 내가 물어보는 내용에 대해 명료한 판단을 갖고 답을 한다. 예를 들어, “그런 건 안해도 됩니다. 작은 집에 필요 없습니다. 공사비가 너무 많이 들어가니 말도 안됩니다.” 등.
너무 친절한 사람은 조심해라. 공사든, 부동산 시세 조사든. 친절한 부동산은, 시간이 많은 사람. 계약이 없는 사람이다.
일을 잘하고 오래한 사람은 아쉬운 소리를 잘 안하기에 불친절한 느낌이 든다.
730만원에 산 이 땅을 3억에 매각하셨다고 한다. 재개발이 무산된 지역의 땅이기에, 집값은 터무니없이 추락했다. 그럴 때 반지하 빌라를 샀고, 8년이 지나고 재개발구역으로 선정되어 값이 오른 것.
재개발을 추진했다가 무산된 지역을 찾고, 그 지역의 빌라를 낙찰받고 수리해서 세를 주고 기다린다. 재개발이 확정되고, 10년이 지나면 아파트 입주가 가능해진다.